Die meisten Immobilieneigentümer sind der Ansicht, dass die Kapitalrendite (ROI) der wichtigste Faktor bei der Verwaltung von Gewerbeimmobilien ist. Da die Kapitalrendite durch das Nettoeinkommen einer Immobilie bestimmt wird, ist die natürliche Schlussfolgerung, die Mietpreise so hoch wie möglich festzulegen und die Ausgaben auf den kleinsten gemeinsamen Nenner zu reduzieren, was zu einem höheren Nettoeinkommen in einem bestimmten Jahr führt.
Bringen hohe Mieten die beste Kapitalrendite?
Doch während dieser Ansatz im Allgemeinen kurzfristige Investitionen unterstützt, führt die Kapitalrendite in einem bestimmten Jahr zu den besten Ergebnissen für den langfristigen Besitz von Gewerbeimmobilien?
Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, bei denen Mietverträge in der Regel für ein Jahr abgeschlossen werden, sind die Laufzeiten von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien normalerweise viel länger und reichen oft von fünf bis 20 Jahren. Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter wird daher zu einem wichtigen Faktor für die Erzielung langfristiger Gewinne. Mieter schaffen ihr eigenes Image und ihren eigenen Stil in gewerblichen Räumen, unabhängig davon, ob es sich um Büro-, Einzelhandels- oder Industrieräume handelt. Die Fähigkeit der Mieter, ein für sie und ihre Kunden attraktives Umfeld zu schaffen, ist für die Mieterbindung von größter Bedeutung. Diese Beziehung wird zum Zeitpunkt der anfänglichen Mietdauer geschaffen und basiert auf dem Mietzins, der Methode zur Berechnung zukünftiger Erhöhungen, den Kosten für Verbesserungen und dem allgemeinen Zustand des Gebäudes, in dem sich die Räumlichkeiten befinden.
Es gibt zwei Ansätze für den Besitz und die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Der eine Ansatz besagt, dass Sie, wenn Sie keinen Leerstand haben, wahrscheinlich nicht genügend hohe Mieten verlangen. Der alternative Ansatz berechnet die durchschnittlichen Kosten des Leerstands, ermittelt die Mietpreise für konkurrenzfähige Immobilien und erhebt einen Satz, der den Eigentümern langfristige Einnahmen beschert.
Wie wirkt sich ein rotierender Leerstand auf die Rendite aus? Sie senken die Rendite trotz höherer Mietpreise. Die Kosten des Leerstands können jedoch erheblich sein. Verluste bei den Mieteinnahmen, die Kosten für den Umbau, Provisionen und Mietzugeständnisse kommen direkt aus der Tasche des Eigentümers. Ein stabiler, langfristiger Mieter zu einem niedrigeren Mietpreis bringt langfristig sogar höhere Renditen.
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Manager sollten sich darüber im Klaren sein, dass Integrität entscheidend ist, um eine längere Mietdauer zu erzielen und den Gewinn des Eigentümers zu erhöhen:
Integrität bedeutet: „Behandeln Sie alle Eigentümer und Mieter mit Respekt und Service. Sie sind der Lebensnerv unserer Branche. Gehen Sie an alle Verhandlungen mit Fairness und gegenseitigem Nutzen im Auge an. Für den Eigentümer sind aktuelle Jahresabschlüsse, genaue Abrechnungen, Anlagenberichte und alle Aspekte des Geschäfts auf die Integrität der Managementfirma angewiesen. Eine ehrliche und offene Kommunikation über Pachtangebote und Instandhaltungsbelange ist das, worauf sich Eigentümer gegenüber ihren Managern am meisten verlassen,“ erklärt Vorstand Jörn Reinecke von Magna Real Estate AG in Hamburg.